COMO SABER QUEM É O REAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL?

Consultar quem é o real proprietário de um imóvel pela internet tornou-se um procedimento prático e acessível. Por meio da plataforma integrada dos cartórios de registro de imóveis, é possível obter a matrícula do imóvel e verificar, de forma oficial, o nome do proprietário, ônus e histórico de transmissão do bem — tudo sem sair de casa. Este texto explica, detalhadamente, o que deve ser observado, quais informações constam na matrícula e o passo a passo para consultar a matrícula online com segurança.

Por que consultar a matrícula do imóvel?

A matrícula é o registro que atesta formalmente a situação jurídica do imóvel perante o Registro de Imóveis da comarca. É nela que constam dados essenciais como o número de matrícula, a descrição do bem, os nomes dos proprietários e o histórico completo das transmissões. Consultar a matrícula é fundamental antes de qualquer negociação, pois só o registro confere a titularidade plena do imóvel. Escritura pública sozinha não garante a propriedade, por mais que seja importante. Sem o registro na matrícula, a pessoa não é, tecnicamente, a proprietária do bem.

Principais razões para checar a matrícula

• Confirmar o nome do proprietário atual;
• Verificar existência de gravames, hipotecas ou penhoras;
• Conferir histórico de transmissão e possíveis irregularidades;
• Avaliar responsabilidade por tributos ou obrigações ambientais;
• Reduzir riscos em compras, investimentos ou locações.

O que consta em uma matrícula de imóvel?

Uma matrícula completa reúne informações que permitem compreender a vida jurídica do imóvel. Entre os elementos mais relevantes estão:

• Número da matrícula: identificador único do imóvel na comarca, equivalente ao CPF do imóvel;
• Descrição do bem: especifica se é terreno, casa, apartamento, quais cômodos existem, metragem e confrontações, quando aplicável;
• Valor de avaliação ou negócio: geralmente um valor histórico ou estimado registrado quando houve a transmissão;
• Nomes dos proprietários: indica o primeiro proprietário e a cadeia de titularidade;
• Histórico de transmissões: registros de compras, alienações, doações, incorporações e demais atos que afetaram a titularidade;
• Ônus e gravames: hipotecas, penhoras, arrestos e demais anotações que possam limitar ou comprometer o imóvel;
• Observações: anotações diversas, averbações de reformas, desmembramentos, cancelamentos, entre outras.

Escritura pública versus registro (matrícula)

Muitos confundem escritura pública com registro do imóvel. A escritura é o documento que formaliza um negócio, por exemplo, a compra e venda, lavrada em cartório de notas. No entanto, a escritura por si só não transfere a propriedade. A transferência de propriedade só se concretiza com o registro do título (escritura ou outro título) na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Sem o registro, ou seja, sem a inscrição do nome na matrícula do bem, a pessoa não é, tecnicamente, proprietária do bem.

Isso significa que quem negocia um imóvel deve exigir a matrícula atualizada. A ausência de registro pode gerar surpresas como débitos fiscais, disputa de posse, responsabilidades ambientais e impedimentos para financiamento.

Passo a passo para consultar a matrícula online

A consulta pode ser feita pela plataforma oficial que integra os cartórios de registro de imóveis. O procedimento é simples, seguro e permite visualizar a matrícula digital do imóvel mediante pagamento de uma taxa.

1. Acessar a plataforma oficial: entrar no site do Operador Nacional do Registro de Imóveis (por exemplo, registrodeimoveis.org.br).
2. Fazer login: é necessário autenticar-se. A plataforma costuma permitir login com conta GOV.BR ou por meio de certificado digital, quando disponível.
3. Iniciar novo pedido: na área de matrícula online, selecionar a opção de novo pedido para fazer a solicitação de visualização.
4. Selecionar estado e cartório: escolher o estado e a cidade onde o imóvel está registrado e o cartório competente. Em seguida, aceitar os termos e condições de uso.
5. Informar o número da matrícula: o número da matrícula é obrigatório para localizar o imóvel. Se o número não for informado, a pesquisa pelo endereço pode não ser possível em todas as situações.
6. Realizar o pagamento: o valor da consulta é modesto (em muitos cartórios costuma ficar abaixo de R$10,00), mas pode variar entre cartórios. As opções de pagamento incluem boleto, Pix e cartão.
7. Aguardar compensação e visualizar: após a compensação do pagamento, o interessado recebe um e-mail de confirmação e pode acessar a plataforma para abrir a matrícula digital.

Observações sobre a matrícula digital

A matrícula aberta na plataforma apresenta as mesmas informações de uma certidão de matrícula comum, permitindo a análise dos dados do imóvel. Contudo, quando for necessária uma certidão com validade jurídica formal para fins legais ou processuais, deve-se solicitar a certidão emitida e assinada pelo cartório, conforme o caso. Nem sempre a visualização online substitui a certidão para todos os fins.

O que fazer se não souber o número da matrícula?

Nem sempre o interessado terá o número da matrícula em mãos. Algumas alternativas para localizar a matrícula são:

• Verificar a escritura pública: o número da matrícula costuma constar no instrumento que formalizou a transmissão;
• Utilizar mapas e ferramentas de consulta de imóveis online: existem serviços que permitem localizar o imóvel pelo endereço e apontar a matrícula e o cartório responsável;
• Solicitar auxílio no cartório de notas ou no próprio cartório de registro da comarca, fornecendo endereço e dados do imóvel.

Se nenhuma dessas alternativas trouxer sucesso, pode ser necessário obter apoio de um profissional, como um tabelião, corretor com experiência local ou advogado especializado em direito imobiliário para identificar a matrícula correta.

Outras formas de regularizar a propriedade do imóvel

Embora o registro seja a forma mais comum e adequada de formalizar a propriedade, existem outros mecanismos jurídicos utilizados para regularização quando o registro não foi feito, ou quando há disputa sobre a titularidade:

• Usucapião: modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada, desde que satisfeitos os requisitos legais. A usucapião pode ser extrajudicial (direto no cartório, em alguns casos) ou judicial;
• Adjudicação compulsória: ação judicial que obriga a transferência do imóvel ao adquirente quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, mas há justo título e comprovação do pagamento;
• Outros procedimentos: retificação, registro de incorporações, averbações e regularizações administrativas ou judiciais, dependendo da natureza do problema.

Essas alternativas têm requisitos e procedimentos próprios. A escolha do melhor caminho depende do caso concreto, da documentação disponível e do risco envolvido.

Cuidados essenciais ao negociar um imóvel

Ao comprar, vender ou receber um imóvel como garantia, é imprescindível adotar práticas que reduzam riscos:

• Exigir a matrícula atualizada e a certidão de registro do imóvel antes de assinar contratos;
• Verificar existência de ônus, hipotecas, penhoras e restrições administrativas;
• Conferir se o nome do vendedor consta como proprietário na matrícula;
• Solicitar certidões negativas de débitos referentes a IPTU e tributos municipais quando necessário;
• Contar com apoio profissional (advogado ou corretor) para análise de documentos e elaboração de instrumentos formais;
• Confirmar regularidade de obras e averbações, principalmente em imóveis urbanos e rurais.

Esses cuidados protegem o comprador contra fraudes e problemas posteriores, como litígios que podem resultar na perda do imóvel ou em responsabilidades inesperadas.

Exemplos práticos e compreensão do histórico

Ao abrir uma matrícula, o interessado verá a cadeia de transmissões: quem foi o primeiro proprietário registrado e como o bem passou de um titular a outro ao longo do tempo. Isso permite rastrear, por exemplo, se houve doações, partilhas, incorporações ou se o imóvel já foi objeto de execução hipotecária.

Na prática, um comprador que negociar com alguém que tenha apenas a escritura, mas não conste na matrícula, corre o risco de não conseguir o registro em seu próprio nome posteriormente. Mesmo que exista justo título, enquanto não houver registro, não haverá a transferência plena da propriedade. Além disso, responsabilidades por tributos ou obrigações ambientais podem recair sobre o titular que constar na matrícula.

Conclusão

Consultar a matrícula do imóvel pela internet é um procedimento simples e que traz segurança à negociação imobiliária. A matrícula é o documento que demonstra, de forma oficial, a titularidade e a situação jurídica do bem. Antes de concluir qualquer negócio, confirmar o nome do proprietário, a existência de ônus e o histórico do imóvel é uma etapa indispensável.

Ao utilizar a plataforma oficial de registro de imóveis, o interessado deve ter atenção ao número de matrícula, ao cartório competente e aos custos envolvidos. Caso seja necessária uma certidão com validade para fins legais, deve-se solicitar a certidão formal ao cartório. Em situações complexas de regularização, alternativas como usucapião ou adjudicação compulsória podem ser necessárias, sempre com orientação de profissional qualificado.

Consultar a matrícula é, portanto, uma medida de prevenção que evita surpresas e garante maior segurança jurídica em operações imobiliárias.